發布時間：
2011-12-01
淺談項目考察之要點
2011年1月26日，國務院針對房地產市場推出了八條調控措施，加強了對房地產市場的調控力度，調控力度是建國以來前所未有的。建筑業作為房地產業的下游行業，肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候，往往有些施工企業會在承接項目時放松防范，承接一些存在很大風險的項目，結果常常得不償失。那么，施工企業如何考察建設工程項目的承接?怎樣才能預防風險、創造效益?
我認為，企業在承接項目的時候，經濟形勢無論是平穩還是嚴峻，都要做好以下四個方面的考量,特別是目前國內經濟形勢錯綜復雜的時候更應該如此：一是對項目的盡職調查;二是對發包人的盡職調查;三是對項目經理的盡職調查，即實際施工人的盡職調查;四是合同商務條款風險的防范。
第一，做好項目的盡職調查
1、項目的類別分為住宅、廠房、酒店、寫字樓、公共設施、學校、醫院等，項目的地點又可以分為一類城市、二類城市、三類城市，目前來講，一類二類城市的住宅沒什么問題，終歸能夠銷售完成，而二類城市的廠房、酒店、寫字樓是要謹慎的，要密切關注國家信貸政策的調整，什么項目可以貸款，什么項目不可以貸款，什么項目做到什么程度可以貸款。如保障性住房，目前而言是國家鼓勵貸款的項目，但對工程款的支付要特別小心，因為保障性住房是不可以拍賣的，所以竣工的時候必須支付到97%、98%甚至是100%。像2009年國家拉動內需，有4萬億的基礎設施的投入時，BT、BOT項目是鼓勵施工企業進行貸款的項目，今年就不一定了。
2、項目的合法性調查，如果是國有投資的，看有沒有立項，如果是其他性質的，看有沒有用地指標、建設工程規劃許可、土地使用權證，如果沒有，這種項目的合同是無效的，承包方的債權不受法律保護。當然合同無效，根據最高院的司法解釋，工程價款的結算跟有效合同是一樣的，但有很多不確定性，如停窩工損失賠償、利息的支付、違約責任、合同解除后可得利益的賠償等，在法律上均有爭議。
第二，做好對發包人的盡職調查
一是發包人誠信度和資金實力的調查，有的資金實力很強但是誠信很差，有的誠信度很好但沒有資金實力，兩者缺一不可;二是對發包人股東的誠信度和資金實力的調查;三是對發包人和股東的業績的調查，開發住宅的，他以前有沒有做過，開發工業廠房、寫字樓的，他有沒有做過，一級開發有沒有做過。
第三，做好對項目經理的盡職調查。
項目經理的盡職調查更加重要，主包括項目經理的資金實力、誠信度、業績。
第四，做好合同的商務條款風險的防范工作
包括結算原則、工程價款支付時間、履約保證金、工程質量保證金等。一是結算原則。有的結算原則雖然比較苛刻，但是支付工程款的能力有保證;有的結算原則雖然比較優惠，但是實際支付工程款的能力并不一定有保證。施工企業最理想的是既較優惠又有付款保證,但若不能兩全時,首先要考慮支付保證。二是工程進度款的支付。一般建設工程中約定按月形象進度的75%付款是底線。如果付款比例過低,施工企業一方面要權衡自己的墊資能力,最主要的是要考察建設單位的資信能力。三是履約保證金和質量保證金。根據國際慣例一般都是開具銀行履約保函，但國內施工企業往往不是由銀行開具履約保函，而是向發包人直接給付現金。給付現金跟履約保函在法律上性質都是保證合同的履行,如果從保證合同履行這個角度出發，沒有必要支付現金，只要開具銀行履約保函就可以了。而如果發包人堅持要以現金形式給付,施工企業就更應該對建設單位的總體資信狀況作深入的調查分析。(馬金山)
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